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BVT Ertragswertefonds Nr. 6 Attraktive Immobilien finden sich nur noch auf dem Nischenmarkt

Ein Haus steht in der Mitte eines Labyrinths Foto: © / bluedesign / FotoliaDen Weg zur passenden Immobilie zu finden, wird aufgrund der Niedrigzinsen immer schwieriger.

Mit dem BVT Ertragswertfonds Nr. 6 können Anleger von dem seit Jahren anhaltenden Immobilien-Run profitieren. Wie trotz Niedrigzinsen noch attraktive Immobilien gefunden werden, erklärt Michael Guggenberger.

BVT Ertragswertfonds Nr. 6

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BVT Ertragswertfonds Nr. 6 von BVT

Michael Guggenberger leitet das Fonds- und Assetmanagement für den Geschäftsbereich Immobilien Europa bei BVT. Im Interview mit FondsDISCOUNT.at spricht Guggenberger über die erfolgreiche Ertragsfonds-Serie und wie in Zeiten von Niedrigzinsen noch attraktive Objekte gefunden werden können.

FondsDISCOUNT.at: Die Niedrigzinsen machen es Immobilienkäufer äußerst schwer. Sie konzipieren seit Jahren geschlossene Immobilienfonds. Wie gehen Sie beim Ankauf vor?

Michael Guggenberger: Wir profitieren aufgrund unserer langjährigen Erfahrung und versuchen, unsere Objekte so oft es geht „off market“ zu erwerben. Dafür nutzen wir unsere direkten Kontakte zu den Entwicklern und Bestandshaltern.

Die Ertragswertfonds-Serie von BVT startete im Jahr 2004, mittlerweile haben wir mit dem BVT Ertragswertfonds Nr. 6 den sechsten Fonds in der Platzierung. Wir konzentrieren uns hier auf einen Nischenmarkt in einer Größenordnung von 8 bis 15 Millionen Euro. Dieses Volumen ist für institutionelle Anleger uninteressant, da zu klein. Für Privatanleger ist das Segment hingegen zu teuer. So haben wir weniger Konkurrenzdruck, was den Preis treiben würde.

Durch diese Diversifizierung senken wir das Risiko. Anstatt etwa 60 Millionen in ein Asset zu investieren, streuen wir in unserem Bereich über verschiedene Nutzungsklassen und Standorte, um dort wenig Volatilität hineinzutreiben.

 

Obwohl Sie den Konkurrenzdruck umgehen, ist es wahrscheinlich schwierig, in gewissen Regionen noch profitabel zu investieren.

Der hohe Preisdruck findet vor allem in den großen, bekannten Metropolen beziehungsweise Regionen statt. Ich sehe zwar aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung im gewerblichen Immobilienmarkt keine klassische Überhitzung trotz der hohen Preise, aber attraktive Objekte sind dort nicht zu finden. Für unsere Entscheidungen ist auch nicht nur die aktuelle Marktsituation entscheidend, wir planen ein Produkt mindestens auf zehn Jahre plus x. Die wesentliche Frage ist, wie sieht der Markt aus, wenn ein Exit vollzogen werden soll.

BVT setzt seit 15 Jahren auf das Prinzip ABBA – also entweder eine A-Stadt mit B-Lage, oder eine B-Stadt mit A-Lage. Ersteres ist seit rund zwei Jahren aufgrund der Renditeerwartungen der Investoren nur noch bedingt möglich, daher konzentrieren wir uns auf die B-Städte mit geringerer Volatilität. Aufgrund der schwächeren Konkurrenzsituation wird dort weniger spekulativ gebaut wie in Metropolen, was sich stabilisierend auf die Preisentwicklung auswirkt. Das erkennt man auch an den deutlich niedrigeren Leerstandsraten, die teilweise deutlich unter 3 % liegen, was in der Regel einer Vollvermietung entspricht Auf diese Weise kann auch in der aktuellen Marktlage ein Immobilieninvestment mit einem ausgewogenen Rendite/Risiko Profil generiert werden.

 

Welche Regionen kommen da noch infrage?

Nordrhein-Westfalen ist für uns sehr interessant. Es ist das umsatzstärkste und bevölkerungsreichste Bundesland und es gibt zahlreiche attraktive Mittelzentren, in die noch investiert werden kann. BVT ist seit 15 Jahren in NRW engagiert und hat 12 Mitarbeiter vor Ort, die wie schon erwähnt breite Netzwerke haben und so früh von interessanten Objekten erfahren.

 

War das auch so beim BVT Ertragswertfonds Nr. 6?

Ja, auf unser Objekt in Blankenheim wurden wir von einem bekannten Projektentwickler aufmerksam gemacht, bevor er es auf den Markt gebracht hat. Wir haben das Asset im Anschluss einer Standort- und Projektprüfung unterzogen, wie sie bei uns üblich ist.

 

Können Sie dazu Genaueres verraten?

Gerne. Für die Prüfung des Mikro- und Makrostandorts schauen wir uns als erstes die Umgebung an. Ein sogenannter „Nahversorger auf der grünen Wiese“ bedeutet, den Standort gibt es in der Regel noch nicht. Als nächstes werden die potenziellen Filialisten geprüft und wir rechnen hoch, welcher Umsatz zu erwarten ist und ob daraus wirtschaftlich vernünftig die Miete generiert werden kann. Wir kennen die Bonität der Mieter und haben Einblick in den Mietvertrag und können so eine sehr verlässliche Einschätzung geben. Ein weiterer wichtiger Faktor für die Fondskonzeption ist neben soliden Mietern eine hohe Bauqualität. Da wir die Projektentwickler kennen und wir das Objekt einer ausgiebigen technischen Due Dilligence unterzogen haben, wissen wir, dass dies ebenso gewährleistet ist.

 

Ist nicht die Frage nach der Lage die wichtigste bei einer Immobilie?

Korrekt, die Lage ist natürlich immer noch der wichtigste Faktor. Wir prüfen beispielsweise, ob ein positives Bevölkerungswachstum zu erwarten ist. Was gibt das Einzelhandelskonzept her? Können an demselben Standort Konkurrenten entstehen? Unsere Blaupause ist: „Besser als neu“. Wir investieren gern in bereits bestehende „Nahversorger auf der grünen Wiese“ im zweiten Lebenszyklus – also mit bereits prolongierten Mietverträgen, denn die Marktfragen stellen sich dort in der Regel nicht, das Konzept hat sich bereits bewährt und die tatsächliche Umsatzentwicklung ist in den Mietzins eingepreist. Genau das war der Fall in Blankenheim: Das Center wurde 2005 gebaut und hat die vier „klassischen“ Mieter für so ein Konzept: Rewe, Aldi, kik und Rossmann.

Rewe dient hier als sogenannter Ankermieter, denn ein Vollsortimenter im Lebensmittelbereich ist am wenigsten eCommerce-abhängig. Nur 1 Prozent des Lebensmittelhandels findet online statt, in allen anderen Bereichen liegt der Anteil viel höher. Kunden gehen dann nach dem Lebensmittelkauf aber auch gern in den Drogeriemarkt, wenn sie schon vor Ort sind.

 

Das Center in Blankenheim gibt es bereits seit einem Jahrzehnt. Wie und was machen Sie als Fondsemittent in Blankenheim?

Alle Mieter sind seit zehn Jahren in dem Objekt und wollten die Verträge jeweils zwischen 10 und 15 Jahre verlängern. Die einzige Bedingung war, dass die Verkaufsfläche vergrößert werden soll. Wir als Interessent sehen, dass der Standort funktioniert. Das Asset Blankenheim war also aus mehreren Gründen für uns attraktiv: Off-Market-Deal, der Standort funktioniert und wir haben bonitätsstarke Mieter, die wir ausgiebig kennen, Aldi und Rewe als Mieter sogar schon 25 Jahre. Zudem hat Blankenheim ein Einzugsgebiet von 17 Kilometern und die Gemeinde hat gemäß dem aktuellen Einzelhandelskonzept ausgeschlossen, dass ein weiteres Nahversorgungscenter in diesem Gebiet gebaut werden kann, ein Konkurrent ist also nicht in Sicht und unser Center hat eine Monopolstellung.

 

Sie sagten vorhin, sie orientieren sich an dem „Besser als neu“-Prinzip. Was hat in Blankenheim noch überzeugt?

Die dritte Thematik neben der Lage und den Mietern ist die Bausubstanz. Die Nutzungsdauer eines solchen Objekts entspricht rund 30 Jahre. Jetzt könnte man im Fall von Blankenheim denken, ein Drittel der Zeit ist schon um. Doch bis auf die Rohbetonwände ist alles neu, da die Verkaufsflächen im Zuge der Vergrößerung erneuert wurden. Aldi hat alles in Eigenregie umgebaut und dafür Geld bekommen. Umgesetzt wurde das typische neue Konzept des Discounters mit bodentiefen Fenstern. kik hat auf eigene Kosten umgebaut und ebenfalls auf das neue Konzept umgestellt. Der Markt von Rossmann wurde einmal inklusive Technik entkernt. Gleiches gilt für Rewe, auch dort ist alles neu. Bleibt nur noch das Dach übrig, das eine weitaus längere Lebensdauer als 30 Jahre hat. Dieses wurde aber trotzdem im Rahmen des Ankaufes durch einen Sachverständigen begutachtet und auf Basis dieser Erkenntnisse durch den Verkäufer ertüchtigt. In Blankenheim haben wir Neubaustandard und einen funktionierenden, bewährten Standort. Das meinte ich vorhin mit „besser als neu“.

 

Der BVT Ertragswertfonds Nr. 6 investiert auch in eine zweite Immobilie. Um welchen Mieter geht es in diesem Fall?

Das zweite Objekt im Fonds hat ein gewerbliches Konzept, wobei andere Faktoren ausschlaggebend sind als bei einem Nahversorger. Wie viele Mieter sind in dem Gebäude und lässt sich das Objekt leicht unterteilen, wenn sich die Mieterstruktur ändert? Ein Einzelmieter erhöht hier das Risiko, daher sind uns Objekte mit mehreren Mietern lieber.

Doch in Langenfeld hat uns der Standort und der Mieter sofort überzeugt. Die Stadt liegt zwischen Köln und Düsseldorf, was sie in Zeiten des Fachkräftemangels sehr attraktiv macht. Mitarbeiter können von beiden Metropolen aus in 30 Autominuten ihren Arbeitsplatz erreichen. Die öffentliche Anbindung durch das S-Bahn-Netz ist ebenfalls hervorragend und es gibt gleich zwei Flughäfen in der Nähe. In Langenfeld gilt zudem einer der geringsten Gewerbesteuersätze, was den Standort durch den steuerlichen Vorteil für große Unternehmen besonders interessant macht. Die Standortfrage war somit abgehakt.

Der Mieter, ein Weltmarktführer im Bereich der Galvanotechnik, hat sein gesamtes Deutschlandbüro in Langenfeld angesiedelt und betreibt dort darüber hinaus sein Zentrallager und die Produktion. Da das Unternehmen mit Chemikalien arbeitet, ist das Objekt unter anderem mit einem eigenen Klärwerk ausgebaut worden und verfügt über eine Teststrecke für Galvanisierung. Die Gesamtinvestition des Mieters hierfür beläuft sich auf über 1 Mio. EUR. Der Aufwand, der hier bei einem Umzug betrieben werden müsste, minimiert das Risiko, dass dieser Mieter seinen Firmensitz ändert. Die Standorttreue sehen wir hier ebenfalls als gewährleistet. Nachdem externe Berater eine juristische, steuerliche und technische Due Diligence durchgeführt haben, entschlossen wir uns zum Kauf. Da das Objekt durch den Verkäufer bis zu einem bestimmten Zeitpunkt veräußert werden musste, ist es uns gelungen, das Objekt 750.000 Euro unterhalb des von einem externen Bewerters ermittelnden Verkehrswert zu erwerben.

 

Herr Guggenberger, vielen Dank für das Gespräch!

 

Über BVT: Das Emissionshaus BVT hat seinen Unternehmenssitz in München und in Atlanta, USA. Seit der Gründung im Jahr 1976 wurden fast 200 geschlossene Fonds aufgelegt. Das bewährte Fondskonzept der Ertragswertfonds-Serie, die sich ausschließlich auf deutsche Gewerbeimmobilien mit Schwerpunkt in Nordrhein-Westfalen konzentriert, gibt es seit dem Jahr 2004. Diese Fondsserie umfasst fünf Vorgänger-Fonds und hat insgesamt mehr als 275 Millionen Euro Investitionsvolumen. Die durchschnittlichen Ausschüttungen der bisherigen Fonds liegen zwischen 4,45% p.a. und 5,28% p.a., insgesamt flossen bereits über 50 Millionen Euro an die Anleger zurück.

 

Tipp: Mit FondsDISCOUNT.at sparen Sie das Agio von 5 Prozent, bei einer Mindestanlagesumme von 10.000 Euro entspricht das bereits 500 Euro. 

22.02.2018,

Bei Fragen und Anregungen zu diesem Artikel schreiben Sie uns gerne eine E-Mail an die redaktion@fondsdiscount.at oder rufen uns unter der Service-Nummer 01 365215 an. Wir freuen uns auf Ihr Feedback.


Auszug der wesentlichen Risiken Ausführliche Risikohinweise entnehmen Sie bitte dem Verkaufsprospekt.

  • Es handelt sich um einen Alternativen Investmentfonds (AIF) nach dem Kapitalanlagegesetz, dessen wirtschaftlicher Erfolg nicht mit Sicherheit vorhergesehen werden kann. Geplante Auszahlungen können geringer als prognostiziert oder gänzlich ausfallen.
  • Alternative Investmentfonds (AIF) sind nicht täglich handel- und/oder verfügbar. Die vorzeitige Veräußerbarkeit der Beteiligung eines Anlegers ist nur sehr eingeschränkt z.B. über sog. Zweitmarkt-Plattformen möglich, da für die Anteile an Alternativen Investmentfonds (AIF) kein einheitlich geregelter Markt existiert.
  • Es besteht ein Risiko hinsichtlich Änderungen der gesetzlichen und/oder steuerlichen Grundlagen.
  • Die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption der Alternativen Investmentfonds (AIF) sind allgemeiner Natur. Vor einer Beteiligung sollte der Anleger die konkreten Auswirkungen der Beteiligung auf seine individuelle steuerliche Situation überprüfen, es wird empfohlen, zu diesem Zweck einen Steuerberater zu konsultieren.
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  • Es besteht das Risiko des Totalverlusts der Einlage zzgl. Ausgabeaufschlag und evtl. zusätzlichen privaten Vermögensnachteilen.

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