Mehr als 5.000 Beteiligungsgesellschaften diverser Assetklassen sind auf dem Zweitmarkt handelbar. Für Experten finden sich auf diesem Markt viele „Hidden Champions“: Fonds, die durch gutes Management, langfristige Charter-, Miet- oder Leasingverträge und eine komplette Entschuldung die schwierige Marktphase nicht nur überlebt haben, sondern in sich erholenden Märkten ihren Investoren ansehnliche Renditen bescheren, erläutert Jörg Neidhart, Geschäftsführer der Secundus Advisory GmbH.


Viele Investoren halten ihre Beteiligung jedoch nicht bis zum Laufzeitende. Die Gründe hierfür sind vielfältig, so Neidhart. Anteile werden veräußert, weil Portfolios neu ausgerichtet werden, Erbengemeinschaften oder geschiedene Ehepaare gemeinsames Vermögen liquidieren wollen oder sonstiger Kapitalbedarf besteht. Nicht selten haben Banken und Sparkassen ganze Sachwert-Portfolien in ihren Büchern, die sie aufgrund der gestiegenen regulatorischen Anforderungen und Bilanzierungsregeln abstoßen wollen. Da geschlossene Beteiligungen aufgrund ihrer gesellschaftsrechtlichen Struktur und einer eingeschränkten Liquidität des Zweitmarktes jedoch weitaus schwieriger veräußert werden können als beispielsweise Aktien oder Anleihen, müssen Verkäufer zum Teil erhebliche Abschläge auf das eingesetzte Kapital und den aktuellen Inneren Wert hinnehmen. Robert List, Geschäftsführer der asuco Fonds GmbH ergänzt: „Die Attraktivität von Investitionen am Zweitmarkt ergibt sich aufgrund der geringen Transparenz bei der Kursfindung, unkonkreten Preisvorstellungen sowie persönlichen Notsituationen der meisten verkaufswilligen Anleger. Nicht selten ist es daher möglich, mittelbar Immobilien unter deren nachhaltigen Markt-/Verkehrswerten zu erwerben. Die Kurse am Zweitmarkt sind daher für Käufer grundsätzlich auf einem nach wie vor attraktiven Niveau.“


Systematisches Investitionsbeispiel


Neidhart erläutert dies anhand eines Beispiels: Ein Investor hat 2006 eine Beteiligung während der Platzierungsphase zu 100 Prozent des Nominalwertes gezeichnet. Inklusive des Ausgabeaufschlags in Höhe von fünf Prozent hat er 105 Prozent eingezahlt. Nach zehn Jahren prognostiziert das Fondsmanagement im jährlichen Bericht aufgrund der aktuellen Marktentwicklung einen Rückfluss aus dem Veräußerungserlös im Jahr 2021 von nur noch etwa 65 Prozent des Nominalwertes. Für den Erstzeichner bedeutet dies unter der Annahme, dass er während der Laufzeit keine Auszahlungen aus dem laufenden Betrieb erhalten hat, einen Verlust in Höhe von 40 Prozent seines eingesetzten Kapitals – ein schlechtes Geschäft. Für den Zweitmarktkäufer jedoch, der im Jahr 2016 die Beteiligung z. B. zu 43 Prozent auf den Nominalwert erwerben kann, ist derselbe Sachwert ein lohnendes Investment. Bei einer Restlaufzeit von fünf Jahren besteht die Chance auf eine Wertsteigerung von rund 50 Prozent.


Investitionsmöglichkeiten am Zweitmarkt


Für Anleger, die nicht selbst am Zweitmarkt aktiv werden möchten, gibt es alternative Beteiligungsmöglichkeiten. Eine Multi-Asset Beteiligungsmöglichkeit – ohne Immobilien – stellt das SubstanzPortfolio IV von Secundus dar. Im Fokus steht der Erwerb von Kommanditanteilen von geschlossenen Beteiligungen insbesondere auf dem so genannten Zweitmarkt. Es ist aber grundsätzlich auch ein Erwerb von Kommanditanteilen auf dem Erstmarkt möglich. Folgende Anlageklassen sind vorgesehen: Schiffe, Flugzeuge, Erneuerbare Energien, Private Equity / Infrastruktur sowie Multi-Asset-Fonds. Im Gegensatz zu den bisherigen Emissionen wird nicht mehr in Immobilien investiert. Im Vordergrund stehen Investitionen, die nach eingehender Bewertung gut kalkulierbare, regelmäßige und nachhaltige Kapitalströme aufweisen. Anleger können über eine Gewinnschuldverschreibung in das SubstanzPortfolio IV investieren. Die feste Laufzeit endet grundsätzlich am 31. Dezember 2026. Die Emittentin ist allerdings berechtigt, die Laufzeit zweimal um jeweils zwölf Monate zu verlängern. Das Emissionsvolumen beträgt zehn Millionen Euro, die Mindestzeichnung 10.000 Euro. Ferner fällt ein Agio in Höhe von fünf Prozent an. Anleger erhalten planmäßig einen Kupon von jährlich 3,5 Prozent zuzüglich einer möglichen Überschussbeteiligung. Bis zur vollständigen Rückzahlung ihres eingesetzten Kapitals zuzüglich einer Verzinsung von jährlich fünf Prozent erhalten die Anleger alle Überschüsse nach Kosten. Danach erhalten die Anleger zuzüglich zum Kupon 70 Prozent der darüber hinaus gehenden Überschüsse. Die Renditeerwartung des SubstanzPortfolios IV über die gesamte Laufzeit beziffert Secundus mit über acht Prozent jährlich nach Kosten und vor Steuern. Die maximale Auszahlung ist auf jährlich 15 Prozent begrenzt.


Wer ausschließlich (indirekt) in Immobilien investieren will, kann dies mit der Namensschuldverschreibung ZweitmarktZins 09-2019 der asuco Immobilien-Sachwerte GmbH & Co. KG tun. Bei einer geplanten Laufzeit bis 30. September 2029 wird im mittleren Szenario eine Gesamtauszahlung von 176 Prozent vor Steuern inklusive Rückführung des eingesetzten Kapitals in Aussicht gestellt. Die Emittentin hat in der Vergangenheit schon mehrfach Namensschuldverschreibungen zur Zeichnung angeboten. Mit den Emissionserlösen wurden bisher insgesamt 5.669 Ankäufe am Zweitmarkt sowie drei Zeichnungen am Erstmarkt getätigt, an acht Kapitalerhöhungen teilgenommen sowie Gesellschafterdarlehen an sechs Zielfonds gewährt. Die Emittentin ist somit aktuell an 236 verschiedenen Zielfonds von 52 Anbietern beteiligt und partizipiert damit mittelbar an der Entwicklung von insgesamt 368 Immobilien, die einen durchschnittlichen Vermietungsstand von etwa 98 Prozent aufweisen (Stichtag: 23. April 2019). Die gesamten Anschaffungskosten (abzüglich bereits zurückgeflossener Anschaffungskosten aus Objektverkäufen) belaufen sich auf etwa 172,6 Millionen Euro. List mahnt allerdings zur Vorsicht: „Nicht alle der über 2.000 in Deutschland an der Fondsbörse gehandelten geschlossenen Immobilienfonds sind unterbewertet oder für den Käufer langfristig attraktiv. Bei vielen Fonds sind die Kaufpreise zwischenzeitlich überhöht.“ Wer daher langfristig erfolgreich am Zweitmarkt investieren möchte, muss sich nicht nur am Immobilienmarkt gut auskennen, sondern über alle zum Investitionszeitpunkt bewertungsrelevanten und historischen Daten aus den Verkaufsprospekten und den Geschäftsberichten verfügen sowie die Leistungsfähigkeit des Fondsmanagements einschätzen können, so List weiter.


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