Was ist die Idee hinter Crowdinvestments?
Unter dem Begriff „Crowdinvestments“ werden Angebote verstanden, über die sich Privatanleger schon ab geringen Summen an Großprojekten beteiligen können. Kennzeichen sind feste Laufzeiten und ein prognostizierter fester Zinssatz. In der Regel sind Crowdinvestments als endfällige Nachrangdarlehen konzipiert. Vor allem im Bereich Immobilien boomt das Segment. Laut „Crowdinvest Marktreport 2017 Deutschland“ haben sich Immobilien-Crowdinvestments im dritten Jahr in Folge mehr als verdreifacht. Das gesamte Volumen im deutschen Crowdinvestmentmarkt lag im vergangenen Jahr bei 200 Millionen Euro, dies entspricht einem Wachstum von 171 Prozent gegenüber 2016.


Wie unterscheiden sich Immobilien-Crowdinvestments von Immobilienfonds?
Im Gegensatz zu einem Publikums-AIF können sich Anleger an einem Crowdinvestment in der Regel schon ab 500 Euro beteiligen – Fonds sehen hingegen Summen ab 10.000 bzw. bei nicht-risikogemischten Angeboten 20.000 Euro Mindestbeteiligungssumme vor. Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass bei den als Nachrangdarlehen konzipierten Crowdinvestments das Kapital direkt an einen Projektträger vergeben wird und nach der Laufzeit inklusive Zinsen an die Anleger zurückgeführt wird. Die Laufzeiten sind zudem in der Regel deutlich kürzer als bei klassischen Immobilienfonds. Auch wird jeweils ein konkretes Projekt (z.B. Neubau, Umbau, Sanierung) finanziert, Blindpools kommen im Bereich Crowdinvestment nicht vor. Während bei einem Fonds allerdings keine Höchstsumme vorgesehen ist, sind Crowdinvestments laut Kleinanlegerschutzgesetz auf einen Anlagebetrag von 10.000 Euro pro Investor und Projekt begrenzt.


Was versteht man unter Mezzanine-Kapital?
Bei Crowdinvestments wird dem Projektträger sogenanntes Mezzanine-Kapital zur Verfügung gestellt. Bilanziell wird das Mezzanine-Kapital zwischen dem Fremdkapital (in der Regel ein Bankkredit) und dem Eigenkapital des Projektträgers eingeordnet. Der Begriff „nachrangig“ bedeutet, dass das Nachrangdarlehen nach dem Fremdkapital (z.B. Bankkredite) bedient wird, jedoch vor dem Eigenkapital des Projektträgers.


Was passiert, wenn der Anbieter vom Markt verschwinden sollte?
Bei den Immobilien-Crowdinvestment-Anbietern handelt es sich meist um Start-ups. Natürlich kann es passieren, dass solche junge Unternehmen wieder vom Markt verschwinden. Dies hat allerdings keinen Einfluss auf die getätigten Investments, da die Vertragsbeziehung direkt mit der jeweiligen Projektgesellschaft besteht. Diese kann das Nachrangdarlehen auch ohne die „zwischengeschaltete“ Crowd-Plattform an den Zahlungsdienstleister zurückführen.


Bei allen Vorzügen – gibt es auch bestimmte Risiken?
Die meist vergleichsweise hohen prognostizierten Zinsen legen nahe, dass auch Crowdinvestments mit Risiken behaftet sind. Verzögert sich etwa ein Immobilienprojekt, hat dies keine Auswirkungen auf die Rückzahlung – Anleger haben einen Anspruch auf die fristgerechte Rückzahlung der Darlehenssumme inklusive Verzinsung. Anders sieht es aus, wenn die Projektgesellschaft Insolvenz anmelden muss – dann droht den Anlegern tatsächlich ein Totalausfall.


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