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Offene Immobilienfonds Kassenbestände bleiben auf hohem Niveau

Weiterhin hohe MIttelzuflüsse in offene Immobilienfonds Foto: © / Eisenhans / FotoliaEine zu hohe Liquidität kann die Fondsperformance verwässern

Offene Immobilienfonds sind weiterhin gefragt und verwalten ein Rekordvermögen. Die Liquiditätsquoten sind entsprechend hoch, doch die Fondsmanager konnten 2017 ihre Kassenbestände gut steuern und auch einiges investieren.


Die Manager offener Immobilienfonds konnten sich auch im vergangenen Jahr über hohe Mittelzuflüsse freuen, gleichzeitig birgt diese große Beliebtheit aber auch Risiken: Denn aufgrund der hohen Preise am Immobilienmarkt ist es zunehmend schwieriger, attraktive Objekte anzukaufen. In der Folge steigen die Cash-Bestände in den Fonds – und dieses „brachliegende“ Kapital kann aufgrund der Niedrigzinsen die Rendite der Fonds gefährden. Auf der anderen Seite kann eine zu niedrige Liquidität bis zur Fondsschließung führen. Somit gilt die Steuerung der Liquidität als eine der anspruchsvollsten Aufgaben des Managements.

Das Analysehaus Scope hat sich nun die Liquiditätsquoten der 18 relevantesten offenen Immobilienfonds angesehen, welche vor 2017 aufgelegt wurden. Das Ergebnis: Trotz hoher Mittelzuflüsse ist die durchschnittliche Liquiditätsquote im vergangenen Jahr von 22,2 Prozent auf 21,0 Prozent leicht gesunken. Zurückzuführen sei dieser – wenn auch geringe – Rückgang vor allem auf eine effektive Liquiditätssteuerung und rege Investitionstätigkeit der Fonds. Dennoch gilt ein Anteil von über 20 Prozent als vergleichsweise hohes Niveau.

Bei der Frage, wie hoch die Liquiditätsquote sein sollte, gilt es laut Scope zwischen „alten“ Immobilienfonds, die vor der Einführung des Kapitalanlagesetzbuchs (KAGB) im Jahr 2013 aufgelegt wurden, und en „neuen“ Fonds zu unterscheiden. Bei den Altfonds könnten die damals investierten „Altanleger“ Fondsanteile von bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr jederzeit liquidieren und somit müssen diese Fonds auch eine höhere Liquiditätsquote vorhalten. Scope hält hierbei 15 bis 20 Prozent für angemessen. Anders bei den jungen, nach 2013 aufgelegten Immobilienfonds: Hier unterliegen alle Anleger der zweijährigen Mindesthaltedauer bzw. der einjährigen Kündigungsfrist. In Folge können – wie vom Gesetzgeber beabsichtigt – Mittelabflüsse besser abgeschätzt werden. Scope erachtet für diese Fonds Liquiditätsquoten im Jahresdurchschnitt von fünf bis zehn Prozent für angemessen.

Mehr als 20 Prozent Liquidität weisen unter den untersuchten Altfonds der hausInvest (28,6 Prozent, ISIN: DE0009807016), der UniImmo Deutschland (22,7 Prozent, ISIN: DE0009805507, derzeit für neue Anleger geschlossen) und der Deka-Immobilien Europa (22,1 Prozent, ISIN: DE0009809566) auf. Am stärksten fiel der Anstieg der Liquiditätsquote beim 2015 aufgelegten Fokus Wohnen Deutschland (ISIN: DE000A12BSB8) aus.  Die Analysten führend dies hauptsächlich auf den hier geltenden Cash-Stop/Cash-Call-Mechanismus zurück, wonach Anlegergelder nur in bestimmten Phasen angenommen werden. Die aktuell sehr hohe Liquiditätsquote von 30,5 Prozent sei insofern nur eine Momentaufnahme, denn die eingesammelten Mittel würden in der Regel kurzfristig nach dem Cash-Call wieder investiert.

Offene Immobilienfonds verwalten ein Rekordvermögen

Wesentlicher Grund für die weiterhin hohen Liquiditätsquoten seien die anhaltend hohen Mittelzuflüsse – denn für viele Anleger sind offene Immobilienfonds eine vergleichsweise lukrative Anlagealternative zu Termingeldern oder Anleihen von Emittenten mit guter Bonität. So sei die Performance der Fonds im Jahresvergleich um rund 50 Basispunkte gestiegen und läge per 31. Dezember 2017 im Schnitt bei 2,8 Prozent p.a.  Im vergangenen Jahr summierten sich die Mittelzuflüsse demzufolge auf netto fast 6,7 Milliarden Euro.

Die hohen Mittelzuflüsse seien auch der Hauptgrund dafür, dass sich die Fondsvermögen sämtlicher Fonds laut Fondsverband BVI zum Stichtag 31. Dezember 2017 auf ein Rekordniveau von insgesamt 89,2 Milliarden Euro summierten. So hohe Bestände gab es bisher noch nie. Die bisherigen Rekordjahre waren 2004 mit 87,2 Milliarden Euro und 2009 mit 87,1 Milliarden Euro. Der aktuelle Höchststand sei umso bemerkenswerter als in den vergangenen Jahren insgesamt 18 Fonds mit einem Volumen von zusammen etwa 26 Milliarden Euro (Stand 12/2011) liquidiert worden seien, so Scope. Rund 2,7 Milliarden Euro befänden sich noch in Abwicklung. Somit habe es die Branche geschafft, das Volumen der abzuwickelnden Fonds mit neuen Mittelzuflüssen zu kompensieren.

Wie können Manager die Liquidität begrenzen?

Um die Cash-Quoten zu begrenzen, können Fondsmanager zunächst ausstehende Kredite tilgen. Scope zufolge lässt sich ein Trend hin zu niedrigeren Kreditquoten schon seit Jahren beobachten. 2017 sei die durchschnittliche Kreditquote der 18 untersuchten Fonds nochmals um 0,4 Prozentpunkte auf nun 13,6 Prozent gefallen. Das regulatorische Maximum läge bei einer Kreditquote von 30 Prozent, doch davon seien die meisten Fonds weit entfernt.

Eine weitere Möglichkeit begrenze die Liquidität noch effektiver: Nämlich indem schlichtweg keine neuen Anlegergelder mehr angenommen werden. Fast alle Fonds reglementieren ihre Mittelzuflüsse mittlerweile über diesen Weg, entweder über begrenzte Kontingente oder Cash-Call-Phasen sobald konkrete Objekte zum Kauf bereitstehen. Unbegrenzt offen für neue Anleger sind derzeit nur der hausInvest (ISIN: DE0009807016) und der grundbesitz global (ISIN: DE0009807057).

Die dritte Möglichkeit bestehe darin, die zufließenden Mittel direkt wieder in neue Objekte zu investieren – was sich allerdings aufgrund des angespannten Immobilienmarkts als schwierig erweise. Und hohe Einkaufspreise drücken die Ankaufsrenditen. „Die Manager der offenen Immobilienfonds sind daher gut beraten, Objekte nicht um jeden Preis zu erwerben“, schreiben die Analysten in ihrem Report. Sie rechnen auch in 2018 mit einem hohen Interesse an dieser Anlageklasse. Solange die Zinsen niedrig bleiben, dürften die Mittelzuflüsse in offene Immobilienfonds weiterhin hoch bleiben.

 

26.02.2018,

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