Die aktuelle Scope-Analyse zeigt, dass sich trotz eines leichten Rückgangs der Wachstumsraten im ersten Halbjahr 2018 Eigentumswohnungen in den größten deutschen Städten im Durchschnitt um mehr als acht Prozent im Vergleich zu den ersten sechs Monaten 2017 verteuert haben. Parallel zu den steigenden Preisen haben auch die Bauaktivitäten zugenommen. In den Top-10-Standorten wurden im Jahr 2010 nur 20.000 Wohneinheiten fertiggestellt, in 2017 waren es bereits 50.000.


In den kommenden Jahren werden ebenfalls viele Wohnungen auf den Markt kommen, dass zeigt ein Blick auf den sogenannten Bauüberhang: Von 2010 bis 2017 wurden in den betrachteten Städten rund 150.000 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Besonders groß sei die Diskrepanz zwischen Baugenehmigungen und -fertigstellungen in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt, so Scope. Die hohen Fertigstellungen werden zwar tendenziell Druck von Mieten und Kaufpreisen nehmen. Da die Anzahl der Haushalte aber nach wie vor deutlich schneller wächst als die Anzahl neuer Wohnungen, erwartet Scope keine spürbaren Entlastungen.


Als fundamentalen Treiber bei den Kaufpreisen macht Scope den angespannten Mietwohnungsmarkt und das sehr niedrige Zinsniveau aus. Auch die zukünftige Richtung der Preise hängt wesentlich von diesen beiden Faktoren ab: Je höher die erwarteten Cash-Flows (aus der Mietentwicklung) und je niedriger der Zins, desto höher sei der abdiskontierte Barwert einer Immobilie – und desto höher ist auch die relative Attraktivität von Immobilieninvestitionen im Vergleich mit anderen Anlageklassen wie Staatsanleihen und Aktien.


 


Große Auswahl an Immobilien-Beteiligungen


Aktuell gibt es eine Vielzahl von Beteiligungsmöglichkeiten, über die Anleger in diesen boomenden Markt investieren können. FondsDISCOUNT.at hat einige Anbieter zur Standortwahl und Investitionsstrategie befragt.


Ottmar Heinen, Vorstand Vertrieb und Marketing der PROJECT Beteiligungen AG, nennt als Investitionsmärkte der rein eigenkapitalbasierten Beteiligungsangebote, die auf die Entwicklung von Immobilien mit Schwerpunkt Wohnen ausgerichtet sind, die deutschen A-Städte mit Ausnahme von Stuttgart. Vor allem die Nachfrage nach Wohnraum in den Metropolregionen ist auf Jahre hinaus hoch. Jährlich werden 400.000 Wohnungen benötigt, davon überwiegend in den urbanen Zentren, wie zahlreiche Studien belegen, so Heinen. Die PROJECT Gruppe investiert zudem auf ihrem Heimatmarkt in der Metropolregion Nürnberg, die als zweitstärkster Ballungsraum Bayerns neben München sehr hohes Entwicklungspotential bietet. Ferner weist Heinen darauf hin, dass man zur Diversifikation vor drei Jahren auch die österreichische Hauptstadt als Investitionsmarkt ausgewählt hat, da der Wiener Wohnimmobilienmarkt ebenso von einer nachhaltigen Nachfrage nach attraktivem Wohnraum geprägt ist. „Die Städte Leipzig, Dortmund und Essen sind sicher aufsteigende Großstädte mit interessanter Perspektive, gehören für unser Haus jedoch nicht zu den Top-Standorten in Deutschland, weshalb wir aktuell nicht beabsichtigen, diese als Investitionsmärkte in Betracht zu ziehen“, so Heinen. Aktuelle Beteiligungsmöglichkeiten der PROJECT Gruppe im Publikumsbereich sind der Teilzahlungsfonds PROJECT Metropolen 17 und der Einmalanlagefonds PROJECT Metropolen 18.


Mit dem ProReal Deutschland 6 von der ONE GROUP beteiligen sich Anleger an der Finanzierung verschiedener Wohnbauprojekte in deutschen Metropolen. Ziel ist die kurzfristige Kapitalausstattung mehrerer Neubau- und Revitalisierungsvorhaben bis zur Baufertigstellung. Die Investitionen erfolgen in der Regel in den sieben definierten Metropolregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sowie in deutschen Großstädten ab 100.000 Einwohnern. Investitionssicherheit bieten laut Thies, Geschäftsführer der One Group GmbH, der stetig wachsende Kapitalbedarf der Projektentwickler sowie die aktuelle Projektpipeline der Konzernmutter ISARIA Wohnbau AG von über 2,5 Milliarden Euro Verkaufsvolumen. Thies sieht die Kurzläufer der „ProReal Deutschland“-Serie als Alternative zur klassischen Immobilieninvestition: „Im Gegensatz zu dem im Wohnimmobiliensegment gängigen Muster, eine Immobilie zu kaufen und sie anschließend über viele Jahre zu halten und zu verwalten, können Anleger vom derzeitigen Preisumfeld profitieren, indem sie sich an der Finanzierung von neu zu errichtendem Wohnraum beteiligen.“ Als weitere Vorteile nennt Thies die kurze Laufzeit von nur drei bis maximal fünf Jahren und die geplanten regelmäßigen Auszahlungen. Ferner entfallen bei dieser Investitionsstrategie das Vermietungsrisiko und die wiederkehrenden Instandhaltungskosten, die bei einem Investment in eine Bestandsimmobilie unvermeidlich sind, so Thies.


Der Primus Valor ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus investiert in Bestandsimmobilien und setzt auf die systematische Aufwertung der Immobilien durch energetische Sanierung und Renovierung sowie die Nutzung staatlich geförderter Finanzierungsprogramme. Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG weist darauf hin, dass rentable Investitionen in den von Scope genannten Top-Städten nur sehr schwer zu tätigen sind, aber auch nicht dem Kerngeschäft von Primus Valor entsprechen. „Unsere Anlagestrategie besteht aus dem günstigen Erwerb von Wohnimmobilien in B- und C-Lagen mit erheblichem Optimierungspotenzial durch Sanierung. Wir schaffen somit modernen, bezahlbaren Wohnraum und können so die hohe Nachfrage nach solchem deutlich schneller bedienen als durch Neubauten“, so Grundler. Der Fokus liegt im günstigen Einkauf, der Gewinn wird durch die Sanierung erzielt. Das ermöglicht nach Einschätzung von Grundler eine nahezu marktunabhängige Rendite.


Der PI ProInvestor Immobilienfonds 4 investiert vorwiegend in Bestandswohnimmobilien. Als Investitionsstandorte kommen prosperierende Mittel- und Oberzentren in Frage. Ein Fokus liegt dabei auf Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial. Bei solchen Immobilien fehlt es zum Beispiel an einer aktiven Bewirtschaftung und Verwaltung oder die Objekte sind heruntergewirtschaftet und sehen auf den ersten Blick nicht besonders attraktiv aus. Sind die Lage und die Bausubstanz aber gut, bieten gerade solche Objekte durch eine Repositionierung und/oder Revitalisierung ein Wertsteigerungspotenzial.


Der WIDe Fonds 7 investiert in Wohn- und Geschäftshäuser sowie einen Teil in Gewerbeimmobilien. Die zu erwerbenden Wohn- und Gewerbeimmobilien werden in den Bundesländern Bayern, Thüringen oder Sachsen zu belegen sein. Die Investitionen sollen in Regionen und an Standorten abseits der großen Metropolen erfolgen, wo sowohl hinsichtlich der Immobilienpreise als auch hinsichtlich der Mieten die Höchststände noch nicht erreicht sind.


Der ZBI Professional 11 investiert in Wohnimmobilien in verschiedenen deutschen Metropolregionen und an ausgewählten Nebenstandorten. Durch eine breite Streuung der zu erwerbenden Anlageobjekte sollen bestehende Ausfallrisiken verringert und dadurch die Sicherheit und die Ertragschancen erhöht werden. Investitionen erfolgen sowohl im Rahmen eines fortlaufenden Handels wie auch zu Zwecken einer dauerhaften Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien über die Fondslaufzeit.


 


Tipp: Mit FondsDISCOUNT.at sparen Sie den branchenüblichen Ausgabeaufschlag von fünf Prozent, bei einer Mindestanlagesumme von 20.000 Euro entspricht das bereits 1.000 Euro.