Das seit 1. Januar 2018 geltende, neue Investmentsteuergesetz (InvStG) ermöglicht bei geschlossenen Publikumsfonds (AIF) nun neben den gewohnten Kommanditgesellschaften (KG-Modellen) ein weiteres Investitions-Vehikel, die geschlossene Investmentaktiengesellschaft (InvAG) mit fixem Kapital im Sinne der Paragrafen 140 ff. KAGB. Eine geschlossene Investmentaktiengesellschaft fällt aus steuerlicher Sicht in den Anwendungsbereich des Investmentsteuergesetzes und gilt als Investmentfonds. Erstes Beispiel für diese neue Beteiligungsform ist die "HTB Erste Immobilien Investment AG", Anteile können ab 1.000 Euro gezeichnet werden. „Die Investment-Aktie wird zu den Gewinnern der von der Groko geplanten Steueränderung gehören. Die niedrigere Besteuerung der Aktie und weniger Bürokratie im Verhältnis zur künftigen Zinsbesteuerung lassen sie künftig noch attraktiver werden“, so Marco Ambrosius von HTB gegenüber FondsDISCOUNT.at.


Was ist der zentrale Unterschied bei der Besteuerung eines KG-Fonds und einer Investmentaktiengesellschaft?
Ein KG-Fonds ist steuerlich transparent. Er ist selbst also kein Steuersubjekt. Auf Ebene des Fonds wird lediglich der Gewinn ermittelt und auf die Anleger verteilt. Die Besteuerung erfolgt ausschließlich auf Ebene der Anleger entsprechend ihrer individuellen Verhältnisse. Bei der InvAG erfolgt die Besteuerung hingegen nach dem Trennungsprinzip. Es findet somit zunächst eine Besteuerung auf Ebene der Aktiengesellschaft und anschließend im Rahmen von Ausschüttungen oder Veräußerungsgewinnen auch eine Besteuerung auf Ebene der Anleger statt.


Wie sieht die Besteuerung auf Ebene der Investmentaktiengesellschaft aus?
Die Einkünfte auf Ebene der InvAG unterliegen der Körperschaftsteuer in Höhe von 15 Prozent zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag.


Unterliegen dort alle Einkünfte der Besteuerung?
Nein, die InvAG unterliegt gemäß Paragraf 6 Abs. 2 InvStG nur mit inländischen Beteiligungseinnahmen, inländischen Immobilienerträgen und bestimmten sonstigen inländischen Einkünften gemäß § 49 Abs. 1 EStG der Körperschaftsteuer. Nicht der Besteuerung unterliegen insbesondere Zinsen, Veräußerungsgewinne aus Wertpapieren, ausländische Dividenden und ausländische Immobilienerträge. Zu beachten ist hier, dass auch Veräußerungsgewinne von im Inland belegender Immobilien – unabhängig von der Haltedauer – steuerpflichtig sind. Dies ist ein zentraler Unterschied zum vermögensverwaltenden KG-Fonds. Hier ist ein Gewinn nach zehn Jahren steuerfrei.


Wie sieht die Besteuerung auf Ebene der Anleger aus?
Hier besteht bei Immobilienfonds in Form einer InvAG zunächst nach Paragraf 20 Absatz 3 InvStG die Möglichkeit einer steuerlichen Teilfreistellung der Ausschüttungen beziehungsweise der Gewinne aus der Veräußerung von Fondsanteilen. Dabei sind 60 Prozent der Erträge steuerfrei, wenn fortlaufend mindestens 51 Prozent des Wertes des Fonds in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften angelegt werden. Sogar 80 Prozent der Erträge sind steuerfrei, wenn fortlaufend mindestens 51 Prozent des Wertes des Fonds in ausländischen Immobilien und Auslands-Immobiliengesellschaften angelegt werden. Die verbleibenden Erträge unterliegen dann der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag.


Wie sieht nun die Gesamtsteuerbelastung aus?
Erzielt die InvAG beispielsweise einen Gewinn von 100 Euro, so ergibt sich zunächst eine Steuerbelastung von 15,83 Euro (15 Prozent Körperschaftsteuer zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag). Es verbleibt also ein Ausschüttungspotential von 84,17 Euro. Bei Vollausschüttung und Anwendung der Teilfreistellung von 60 Prozent unterliegen dann beim Anleger nur noch 33,67 Euro der Besteuerung (von 84,17 Euro sind 40 Prozent steuerpflichtig). Auf diese 33,67 Euro kommt dann die Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag zur Anwendung. Letztendlich hat der Anleger dann eine Steuer in Höhe von 8,88 Euro zu zahlen. Die Gesamtsteuerbelastung errechnet sich aus der Steuer auf Ebene der InvAG (15,83 Euro) und der Steuer auf Ebene des Anlegers (8,88 Euro). Sie beträgt 24,71 Euro.


Bei einem KG-Fonds mit 100 Euro Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beträgt die steuerliche Gesamtbelastung bei einem Anleger, der dem Spitzensteuersatz unterliegt, 44,31 Euro (42 Prozent Einkommensteuer zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag).


Wie sieht die Haftungsregelung bei einer InvAG aus?
Im Gegensatz zu einer KG-Beteiligung, bei der die Haftung der Anleger nach Paragraf 172 Absatz 4 HGB („Rückzahlung von erhaltenen Auszahlungen“) wieder aufleben kann, besteht bei der InvAG keine solche Haftungsregelung. Daher besteht bei der InvAG grundsätzlich nicht die Gefahr, dass erhaltene Ausschüttungen zurückzuzahlen sind.


Ist die Aktie einer Investment-AG depotfähig?
Die Aktie einer InvAG wird wie jede andere Aktie behandelt. Sie ist depotfähig und die Besteuerung der Erträge erfolgt unmittelbar durch die inländische Depotbank.


Ist die Aktie einer Investment-AG fungibel?
Es gibt – wie bei KG-Anteilen – keinen organisierten Markt mit Börsenmaklern. Aber ist es deutlich einfacher, die Aktien einer InvAG zwischen Depots zu übertragen.


Fazit: Im Ergebnis lässt sich festhalten, dass die Kombination aus Teilfreistellung der Einkünfte und Anwendung der pauschalen Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent beim Anleger zu einer deutlich geringeren Gesamtsteuerbelastung in der laufenden Vermietungsphase als im KG-Modell führen kann. Diesen Nachteil kann das KG-Modell künftig nur noch durch einen ausreichend hohen steuerfreien Veräußerungsgewinn kompensieren.


Hinweis: Bitte beachten Sie, dass FondsDISCOUNT.at keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung erbringt und nur allgemeine Informationen zu diesem Thema veröffentlicht. Eine individuelle Steuerberatung kann nur der persönliche Steuerberater leisten.