FondsDISCOUNT.at: In Berlin wurde der vieldiskutierte Mietendeckel beschlossen. Ziel des Senats ist, den horrend steigenden Mieten ein Gesetz entgegenzustellen. Wie bewerten Sie als Immobilienspezialisten diesen Vorstoß? Welche Folgen erwarten Sie für den Immobilienmarkt der Hauptstadt?


ZBI (Zentral Boden Immobilien Gruppe Vertriebsmanagement GmbH): Horrend steigende Mieten sieht die ZBI Gruppe grundsätzlich in Berlin nicht. Berlin ist im Vergleich eine der mit Abstand günstigsten Hauptstädte in ganz Europa. Auch auf Deutschland bezogen sind Bestandswohnungen in Berlin zu vergleichsweise moderaten Durchschnittsmieten zu beziehen. Höher sind diese z.B. in Augsburg, Darmstadt, Erlangen, Esslingen, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen und Norderstedt. Gleiches gilt für die „Big Seven“-Städte, die ebenfalls höhere Durchschnittsmieten als in Berlin aufweisen. Die Hauptstadt liegt hier mit 9,10 Euro/qm/Monat gemeinsam mit der schwäbischen Stadt Reutlingen auf Platz 27 von 150 Städten (Quelle: Forschungsinstitut F + B, 27.10.19, 3. Quartal 2019).


Die Rechtmäßigkeit des beschlossenen Mietendeckels ist als fragwürdig zu bezeichnen, da in diesem Fall ein Landesgesetz gegen die verfassungsrechtliche Kompetenz der Bundesgesetzgebung verstößt. Auch die Berliner Wohnungsbausenatorin bezeichnete das Gesetz bereits im vergangenen Sommer als juristisches Neuland. Ob das vom Senat geplante Gesetz umgesetzt werden kann, werden Gerichte in voraussichtlich langwierigen Verfahren entscheiden müssen. Nach Einschätzung der Wohnimmobilienexperten der ZBI Gruppe sind die Erfolgschancen für ein solches Gesetz gering. Im Rahmen eines sogenannten „einstweiligen/vorläufigen Rechtsschutzes“ sehen die Experten gute Chancen, eine Aussetzung des entsprechenden Gesetzes bis zur endgültigen Entscheidung seitens des Bundesverfassungsgerichtes zu erlangen.


Die grundsätzliche Situation auf nachgefragten Wohnmärkten wie in Berlin ist gekennzeichnet von einer hohen und weiterhin steigenden Nachfrage nach Wohnraum, die auf ein deutlich zu geringes Angebot trifft. Diese Situation führt in der aktuellen Marktlage zu deutlich steigenden Mieten. Die bisher diskutierten Regulierungsvorschläge von einer Enteignung von Wohnungsunternehmen bis hin zum nun beschlossenen Mietendeckel lösen die Ursache der Problematik fehlenden Wohnraums nicht. Für Investoren unattraktive Regelungen wie eine Begrenzung der Mieten führen im Gegenteil eher dazu, dass dringend notwendige Investitionen in Wohnraum ausbleiben.


Nach Einschätzung der ZBI Vertriebsmanagement GmbH München werden sich die Kaufpreise mittel- und langfristig weiter erhöhen. Aktuell erleben wir allerdings, dass Portfolios zum Teil günstiger als vor dem Beschluss des Senats zum Mietendeckel in Berlin angeboten werden. Ausländische Investoren sind offenbar zurückhaltender als zuvor, da sie die Auswirkungen für schwer einschätzbar halten.


Nach Ansicht der Experten der ZBI Gruppe wäre eine Bauoffensive für mehr Mietwohnungen notwendig. Hierfür müssen die passenden Rahmenbedingungen hergestellt werden: Schnellere Planungs- und Baugenehmigungsprozesse unter anderem durch die Digitalisierung der Verwaltung, Erleichterung von Bauvorschriften, die Bereitstellung von Bauland und eine echte Harmonisierung der Landesbauordnungen zur Förderung des seriellen Bauens. Diese Maßnahmen können die Situation am Wohnungsmarkt in Berlin entschärfen, indem sie einen besseren Ausgleich von Angebot und Nachfrage ermöglichen.


Wenn der Mietendeckel verabschiedet ist und in Kraft tritt, wird dies auch Sie als Fondsgesellschaft bzw. Ihre Anleger betreffen. Zur Einschätzung: Wie hoch ist der Anteil der Berliner Wohnungen in Ihren Beteiligungen?


Unsere gegenwärtig in der Bewirtschaftung bzw. Platzierung befindlichen ZBI Professional Fonds (geschlossene Fonds) weisen folgende Berlin-Anteile auf (Stand Ende September, Verteilung nach Mieteinheiten):


ZBI Professional 8: 13,81 %


ZBI Professional 9:   9,16 %


ZBI Professional 10: 2,08 %


ZBI Professional 11: 3,36 %


ZBI Professional 12: 7,79 % (der Fonds befindet sich in der Platzierungsphase).


Der Berlin-Anteil ist also überschaubar. Die Mieten in den Alternativen Investmentfonds liegen durchschnittlich im Bereich zwischen sechs und acht Euro. Die Einkaufsabteilung der ZBI Gruppe sieht künftige Portfolio-Angebote in Berlin weiterhin als Opportunitäten und ist grundsätzlich nicht abgeneigt, Bestandswohnimmobilien in der Hauptstadt zu erwerben, wenn das Preis-/Leistungsverhältnis stimmt.


Welche (finanziellen) Folgen erwarten Sie für Ihre Fonds?


Unsere ersten Einschätzungen gehen davon aus, dass die Folgen eines Mietendeckels in Bezug auf den Wohnungsbestand in Berlin moderat ausfallen und somit nicht mit deutlichen Renditeeinbußen für die Zeichner zu rechnen ist.


Wird der Mietendeckel Einfluss auf Ihr weiteres Engagement in Berlin haben?


Die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin ist aufgrund der Attraktivität der Stadt, der guten wirtschaftlichen Entwicklung und der positiven Bevölkerungsentwicklung sehr hoch. Durch die langfristige Ausrichtung vieler Immobilieninvestoren und weiterhin kaum vorhandene Anlagealternativen werden Wohnimmobilien in Berlin nach Einschätzung der ZBI Gruppe auch in Zukunft nachgefragt sein.


Die Experten der ZBI Gruppe schauen sich den Berliner Markt genauso sorgsam an, wie sie es in der Vergangenheit getan haben. Wohnimmobilien mit vernünftigem Entwicklungspotenzial, wie z.B. durch Abbau von vorhandenem Leerstand, die Umwidmung von Gewerbeeinheiten zu Wohnungen oder den Ausbau von Dachgeschossen, wird das Erlanger Emissionshaus auch in Berlin künftig im Fokus behalten.


Zu Ihrem ZBI Professional 7 gibt es positive Neuigkeiten: Mit welchem Ergebnis für die Anleger wurde der Fonds verkauft?


Der ZBI Professional 7 hat nach einer durchschnittlichen Laufzeit von 6,92 Jahren eine voraussichtliche Rendite für seine Anleger von 12,22 Prozent pro Jahr erwirtschaftet. Wichtig ist hier zu erwähnen, dass das Agio zurückerstattet und verzinst wird sowie gewinnberechtigt ist. Die Anleger des Publikumsfonds sind mit dem Ergebnis sehr zufrieden.


Aktuell ist Ihr ZBI Professional 12 in Platzierung, die Investitionsphase hat bereits begonnen. Wie ist das Immobilienportfolio derzeit aufgestellt?


Der Fonds hat bereits ein sehr attraktives Portfolio in Leipzig und Markkleeberg sowie eine Immobilie in Berlin-Pankow für ca. 25,3 Millionen Euro (inkl. Erhaltungsaufwand) eingekauft. Die nächsten Immobilienpakete sind in der Ankaufsprüfung.


Bei aller Diskussion um Mietobergrenzen, Preissteigerungen sowie Wohnraum – und damit Objektmangel: Ist aus Ihrer Sicht jetzt ein guter Zeitpunkt, um in einen Immobilienfonds zu investieren?


Ja, es ist ein guter Zeitpunkt. Denn die Bestandwohnimmobilienrendite ist über die Jahrzehnte hinweg ein verlässlicher Wert. Der Zuzug in die Städte hält an. Der Überhang an notwendigerweise neu zu bauenden Wohnungen wächst von Jahr zu Jahr. Bis die Nachfrage befriedigt werden kann, sind wir alle 20 Jahre älter als heute. Und: Gewohnt wird immer. Nicht Wohnen geht nicht.


Vielen Dank für die Beantwortung unserer Fragen!